1. Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов на квартиру.


Проверяется соответствие заявленных параметров квартиры данным Единого государственного реестра недвижимости. Наличие несовпадений может означать: была допущена техническая ошибка сотрудником Росреестра или предоставлена заведомо ложна информация.

2. Проверка сведений на наличие/отсутствие обременений, арестов, запретов сделок.


Наличие таких ограничений будет основанием для приостановки или отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Требуется обязательный анализ таких ограничений в ретроспективе. Из официальной выписки ЕГРН возможно ознакомится только с ситуацией на сегодняшний день, поэтому для того, чтобы понять, что происходило ранее, необходимо иметь доступ к полной информации Россреестра: в ней можно найти причины наложения обременений, арестов (возможно, уже снятых).

3. Проверка истории переходов права собственности по квартире и исключение рисков по признанию предыдущих сделок недействительными, в том числе третьими лицами.


В открытом доступе (можно заказать) находятся сведения об истории перехода прав собственности. В данной выписке можно увидеть всех владельцев данной квартиры, названия документов-основания и даты заключения сделок. Эта возможность появилась относительно недавно, и она безусловно помогает ответить на ряд вопросов. Но, к сожалению, для детальной проверки, этого недостаточно, так как требуются, как минимум, паспортные данные всех бывших собственников для проверки их по базам судов, исполнительных производств и т.д. на наличие судебных споров, долговых обязательств, банкротств и т.д. Также требуется информация о регистрации в Росреестре документов: решений судов, определений, заявлений об ограничениях (изложено выше в п.2.). Поэтому для максимально глубокой проверки юридической чистоты просто необходимо найти возможность получить доступ к полной информации Росреестра. В случае выявления каких-то из вышеперечисленных «нежелательных сведений» требуется их детальный анализ, это не всегда означает полный отказ от приобретения такой недвижимости, чаще это повод запросить у продавца дополнительные документы для Вашей защиты после покупки квартиры).
4. Проверка на возможное банкротство продавца (состояние близкое к банкротству).


Согласно ФЗ «О банкротстве физических лиц», сделка по отчуждению недвижимости, которая была совершена в течении 3 лет до признания продавца банкротом, может быть признана судом не заключенной. В данном случае проверка производится на момент обращения, при этом продавец проверяется не только на банкротство, но и на наличие судебных споров по долгам, изучается его кредитная история.
5. Проверка на наличие судебных споров в отношении продавца и его квартиры.


В соответствии со всеми записями о регистрации по месту жительства продавца/продавцов изучается делопроизводство районных, городских судов на предмет наличия любых споров, связанных с личностями собственников за последние 10 лет (для приватизации до 21 года), а также с самой квартирой. При их наличии профильные юристы дают оценку рискам для покупателя.
6. Проверка на наличие исполнительных производств.


Наличие у продавца непогашенных задолженностей само по себе не фатально - это могут быть просто автомобильные штрафы, но если сумма долга существенна (соизмерима со стоимостью квартиры), то это говорит о существенных рисках для покупателя.
7. Проверка продавца/продавцов на дееспособность.


Если было вынесено решение суда о признании продавца недееспособным, данный факт будет установлен на этапе проверок в п.3 и п.5. Для остальных случаев требуются справки ПНД и НД с медицинским освидетельствованием (с осмотром). Справок из ПНД и НД об отсутствии на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере – не достаточно! Эти справки говорят только о том, что человек сам не обращался, в т.ч. экстренно, но совершенно не отвечают на вопрос о дееспособности продавца. При проведении медицинского освидетельствования и получении справок оплачивается гос.пошлина в пределах 1200 рублей. Вопрос о проведении освидетельствования лучше поднимать на этапе внесения аванса, если это заранее не оговаривалось.
8. Проверка на наличие заявлений о правопритязаниях.


Если было вынесено решение суда о признании продавца недееспособным, данный факт будет установлен на этапе проверок в п.3 и п.5. Для остальных случаев требуются справки ПНД и НД с медицинским освидетельствованием (с осмотром). Справок из ПНД и НД об отсутствии на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере – не достаточно! Эти справки говорят только о том, что человек сам не обращался, в т.ч. экстренно, но совершенно не отвечают на вопрос о дееспособности продавца. При проведении медицинского освидетельствования и получении справок оплачивается гос.пошлина в пределах 1200 рублей. Вопрос о проведении освидетельствования лучше поднимать на этапе внесения аванса, если это заранее не оговаривалось.
9. Проверка паспорта продавца/продавцов на подлинность.


Проверяется паспорт на подлинность в базе МВД РФ. Несовпадение данных, как минимум, означает просто приостановку государственной регистрации перехода права собственности (при технической ошибке) или риски потерять и деньги, и недвижимость (при мошеннических действиях).

10. Проверка режима имущества супругов на момент обретения права собственности на квартиру.


Для отчуждения недвижимости требуется нотариальное согласие супруга, если она приобреталась в браке. Даже если брак был заключен позже (возможно был заключен брачный договор) для исключения рисков признания сделки недействительной по заявлению супруга продавца, также запрашивается нотариальное согласие супруга с дополнительной формулировкой об отсутствии брачного договора (это распространяется в том числе на квартиры, полученные в собственность на безвозмездной основе: приватизация, дарение, наследство).

11. Проверка на наличие лиц, сохраняющих право пользования квартирой.


Если первичное право собственности возникло в порядке приватизации, и кто-то из зарегистрированных лиц отказался от приватизации в пользу остальных, то такой гражданин имеет пожизненное право пользования данной жилой площадью, в независимости от смены собственников (право распространяется до момента снятия его с рег.учета). Для то чтобы выявить эту категорию граждан необходимо запрашивать архивную выписку из домовой книги. Проблема может заключаться в том, что согласно 152-ФЗ «О персональных данных» граждане могут официально получать архивные выписки из домовой книги только за период своего владения жилой недвижимостью (есть пути решения этой проблемы). Также данная архивная выписка покажет возможное снятие с рег.учета несовершеннолетних и осужденных за уголовные преступления, которые после выписки автоматически выпадают из числа участников в приватизации, и теряют долю в недвижимости. Несовершеннолетние могут обжаловать такие действия с момента достижения 18-летия в течении 3 лет (то есть, например, если ребенок родился за 1 год до приватизации, был сначала прописан, а перед приватизацией выписан, у него есть шанс восстановить срок исковой давности и аннулировать приватизацию спустя 20 лет, в связи с нарушением его прав). Для осужденных – в течении 3 лет с момента освобождения.

12. Проверка сведений об использовании/неиспользовании средств материнского капитала (контроль за соблюдением прав несовершеннолетних).


При нарушении прав несовершеннолетних возникают риски признания договора купли-продажи незаключенным, в том числе, если использован материнский капитал, и продавцы об этом умолчали (при использовании мат капитала, продавцы обязаны обращаться в органы опеки и попечительства за получением постановления).

13. Проверка на наличие лиц, зарегистрированных в квартире на момент сделки.


Перед сделкой купли-продажи все зарегистрированные должны быть сняты с учета. В некоторых случаях, например, при альтернативных сделках, продавцы ставят как обязательное условие выписку после сделки. В целом это возможно, если доступом к получению денежных средств/части денежных средств будет выписка из домовой книги с отсутствием зарегистрированных лиц (не распространяется на лиц, указанных в п.15: их не выписать даже по решению суда).

14. Проверка на наличие особых отметок.


В случае несовпадения данных по жилому помещению при объединении двух информационных баз ГКН и ЕГРП в Едином государственном реестре недвижимости (в 2017 г.), в разделе «особые отметки» прописывался статус «актуальные незасвидетельствованные». Поэтому, если в сведеньях полученных из ЕГРН, обнаруживаются данные отметки, необходимо дополнительно запрашивать информацию о причинах их появления.

15. Проверка на возможность «Изъятия объекта для государственных и муниципальных нужд».


Данную информацию также можно запросить из Единого государственного реестра недвижимости. При наличии таких записей в ЕГРН при попытке регистрации перехода права собственности стороны получат отказ Росреестра. Если же регистрация пройдет по каким-то причинам, риск потерять данный объект недвижимости близок к 100%.

16. Проверка документов, подтверждающих взаиморасчеты по предыдущей сделки с квартирой.


Отсутствие расписки (при использовании ячейки) или выписки по счету (при использовании аккредитива), несет в себе дополнительные риски для покупателя, тем более, если сделка совершалась менее 3 лет назад (3 года срок исковой давности).

17. Подтверждение отсутствия долгов по оплате за коммунальные услуги и за капитальный ремонт.


На момент сделки необходимо получить подтверждение (в виде квитанций) от продавца, о том, что все долги погашены. Не смотря на тот факт, что по закону ответственность за неоплату ком. услуг возлагается на предыдущего собственника, управляющие компании будут пытаться взыскать эти долги уже с нового владельца. Ответственность за неоплату капитального ремонта дома однозначно ляжет на нового собственника.

18. Проверка на неузаконенную перепланировку.


С 1 января 2021 года ужесточается ответственность за неузаконенную перепланировку. Пока не до конца ясно, каким образом это будет выявляться, но ясно то, что стоимость решения этой проблемы будет только расти. При этом по-прежнему для регистрации перехода права собственности на квартиру не требуется никаких документов БТИ. Это может вскрыться только при ипотечной сделке, когда требуется предоставить оценочный отчет (делается, после выезда инженера-оценщика на объект).

19. Проверка сведений о доме (аварийность/снос).


В ближайшее время эта информация будет доступна в базе ЕГРН, в данный момент ознакомиться с ней возможно то на сайте муниципалитета, в зоне действия которого находится дом. Довольно актуально для незаконного строительства и реконструкций 90-х и начала 2000-х годов (некоторые объекты периодически сносятся несмотря на то, что они были официально зарегистрированы в свое время в Росреестре).

20. Проверка на принадлежность к объектам культурного наследия.


Информация запрашивается из базы ЕГРН. Если дом подпадает под данную категорию, на него могут быть наложены ограничения такие как: невозможность установки кондиционеров, замены оконных блоков и т.д.