Зачем нужен риэлтор при покупке/продаже квартиры и нужен ли вообще?

Рынок недвижимости живет по своим законам, вряд ли хорошо понятным обывателю. Чтобы быстро и выгодно продать/купить квартиру, нужно хорошо знать особенности этой сферы. Кто, как не риэлтор лучше знает специфику сделок, ценообразование, спрос, ведь он варится в этом соку ежедневно?

В Европе, для чего нужен риэлтор, понимают. Поэтому 86% покупателей/продавцов жилья обращаются за помощью в агентства недвижимости. В России же самоуверенность дилетантов, решившихся продавать/покупать квартиры самостоятельно, привела к тому, что в 2022 году каждая шестая из из 4,2 млн сделок с недвижимостью была оспорена в суде. Это только гражданские дела. А было еще и 6184 уголовных.

Так, нужен ли риэлтор? Давайте разберемся в плюсах и минусах сотрудничества с профессиональным агентом недвижимости.

Главное, чем руководствуется покупатель жилья, собираясь обойтись без посредника, — экономия. Он уверен, что купит дешевле. Убежден: средства на оплату услуг агента он лучше потратит на ремонт или другие цели. Все же просто:

• Найти подходящую квартиру («Авито», «Циан» и прочие агрегаторы объявлений в помощь).
• Составить и заключить договор купли-продажи (визит к нотариусу).
• Провести регистрацию сделки в Росреестре.
• Рассчитаться с продавцом.

Но просто только в теории. Каждый из этапов на деле отнимает массу времени и сил. У вас нет нужных знаний и опыта ни в поиске подходящей квартиры, ни в проверке ее юридической «чистоты», ни в оформлении сделок с недвижимостью. Скорее всего, покупка жилья — первая или редкая в вашей жизни процедура. А у вас еще работа, дети, престарелые родители и масса других забот. Вы физически не найдете достаточно времени, чтобы полноценно заниматься поиском и приобретением заветной недвижимости.

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры? Уже звучит риторически. Какие выгоды дает работа с ним?

• Вы экономите время.

На самостоятельный поиск жилья, оформление документов, регистрацию сделки в среднем тратится до 3 и более месяцев. Вам придется ежедневно обзванивать десятки продавцов, колесить по адресам, чтобы воочию оценить варианты, постоянно беспокоиться о том, чтобы не стать жертвой обмана или мошенничества. Расположение дома, планировка квартиры, стоимость, адекватные соседи, экологические условия, инфраструктура в шаговой доступности — профессиональный риэлтор учтет все нюансы. Если в базе недвижимости агентства есть устраивающий вас вариант, сделка может завершится в течение месяца.

• Сможете купить дешевле.

Опытный агент хорошо знает конъюнктуру на рынке недвижимости города, найдет веские аргументы для продавца, чтобы он пошел на финансовую уступку. Нередки случаи, когда стоимость жилья удавалось уменьшить на 100 и более тысяч рублей. Вряд ли вы сможете самостоятельно выторговать такую скидку.

• Не ошибетесь в выборе.

Риэлтор работает на имидж агентства и кровно заинтересован найти для клиента квартиру мечты. Он изучит объект наметанным взглядом и назовет недостатки, которые покупатель по неопытности может не заметить. Например, близость к промзоне, криминальный район, сырость в помещении, отсутствие поблизости поликлиники, детсада, парковки и т.п.

• Купите юридически «чистое» жилье.

Не всегда, но достаточно часто риэлтор работает в паре с юристом, который проверит квартиру и даст заключение о том, что у нее нет темной истории. Покупатель получает юридическую гарантию, что сделку после подписания никто не оспорит, а суд не признает недействительной. Типичный случай, когда можно остаться без денег и квартиры, если купить квартиру у продавца-банкрота. Вы заселяетесь и радуетесь жизни, но через какое-то время приходят судебные приставы и арестовывают квартиру в счет покрытия долгов прежнего владельца. В суд подавать бессмысленно: он банкрот, деньги будет возвращать бесконечно долго, а жить вам придется в съемном жилье.

• Вы не купите квартиру с долгами.

Юрист отвечает за то, что жилье покупатель получает в состоянии, оговоренном с продавцом. Представит оплаченные квитанции за услуги ЖКХ, выписку из паспортного стола, что никто на приобретенной жилплощади не прописан, завизирует акт приема-передачи имущества.

Если в случае с покупкой жилья привлечение профессионала/агентства недвижимости очевидно, то нужен ли риэлтор при продаже квартиры? Ведь в этом случае продавец не рискует, а проблемы могут возникнуть только у покупателя? Вот какие выгоды дает сотрудничество с агентом, когда вы продаете недвижимость:

• Экономия нервов, сил, времени.

Вряд ли вы, в отличие от риелтора, знаете, на каких площадках опубликовать объявление, чтобы сразу начались звонки от заинтересованных покупателей. Сомнительно, что вы умеете «упаковывать» ваш оффер (сделать качественные фото, написать продающий текст), запускать рекламные кампании, чтобы максимально ускорить продажу. Если вы не живете в выставленной на продажу квартире, не придется всякий раз по звонку срываться и ехать показывать потенциальным покупателям жилье. Отвечать на звонки и выезжать на показы будет специалист.

• Продажа по более выгодной цене.

Агент знает ценовую конъюнктуру местного рынка недвижимости и назовет адекватную цену на жилье с учетом его состояния. Многие самостоятельные продавцы месяцами ждут звонка от покупателя, потому что слишком высоко задрали ценник. Специалист даст советы, как повысить стоимость квартиры. К примеру, провести небольшой ремонт. Поможет представить квартиру в лучшем виде, расположив предметы интерьера так, чтобы визуально расширить пространство, настроит правильное освещение, расскажет покупателям, какие здесь хорошие соседи и т.д. Агент недвижимости — прирожденный торговец и переговорщик. Вряд ли такие навыки есть у обычного человека, решившего продать жилье.

• Выбор перспективных покупателей.

Опыт позволит специалисту уже на стадии телефонного звонка понять, готов ли клиент совершить сделку или отнимет впустую время.

• Помощь в сложных случаях.

Агент поможет, если покупатель вашей недвижимости параллельно продает свою квартиру. Или вы продаете, чтобы купить жилье попросторнее. Такие сделки «цепочки» при грамотном подходе можно завершить за несколько дней и гораздо выгоднее для участников сделки, чем если бы продажа и покупка были сделаны по отдельности.


Документальное оформление. Риэлтор соберет документы, составит договор, будет с вами при регистрации сделки в Росреестре, проконтролирует расчет с покупателем.

Нужен ли риэлтор при покупке? Да, если речь идет о вторичке, то на 100%, с новостройкой попроще, если покупать у проверенного застройщика, который на рынке много лет, но есть свои подводные камни.

Есть распространенное заблуждение, что если речь идет об ипотеке, то риэлтор и/или юрист не нужен. Ведь в этом случае все документы собираются и относятся в кредитную организацию. И вроде как, банк сам проверит юридическую чистоту недвижимости, так как она остается в залоге до погашения займа.
Но! На самом деле, банк дотошно проверяет только заемщика (т.е. покупателя квартиры), а квартиру и продавца он проверяет по общим критериям: дом не аварийный, жилой, не в залоге и т.п.

Банк не дает юридическую гарантию безопасной сделки! И сделку после проверки банком могут признать не действительной. В случае если это случится, то вы останетесь без квартиры и с ипотекой. Так же банк не страхует от случаев, когда квартиру передают с долгами по ЖКХ или не в той "комплектации" как договаривались, к примеру.

Он:

• Ускорит поиск подходящего варианта и покупку.
• «Отсеет» неподходящие, «неликвидные» варианты и сомнительных продавцов.
• Гарантирует, что квартира юридически чиста. Даст официальное юридическое заключение, которое может доказать добросовестность покупателя.
• Оформит документы, заверит подписью договор, проконтролирует безопасные расчеты.
• Также, может застраховать титул (подробнее тут), для большей безопасности.

Да, если жилье имеет обременение (ипотека, рента, арест и т.п.) или речь идет о сложных случаях, например, продажа с последующей покупкой. Плюсы агентства недвижимости:

• специалист умеет продавать и торговаться, быстро найдет покупателя, вам останется только подписать договор;
• оформит все необходимые документы и согласия, проконтролирует безопасность сделки;
• поможет разобраться в ситуациях когда используют ипотеку или жилищные сертификаты.
• индивидуальный подход с учетом всех интересов заказчика услуги.

Минусы тоже есть. Это размер вознаграждения, может достигать до 5% от стоимости жилья, обычно порядка 2% (в среднем по рынку).

Второе: деятельность агентов недвижимости в России не имеет строгой законодательной регламентации, и не лицензируется. Существует риск нарваться на мошенников.

Риэлтор может быть не компетентен и/или работать без юриста и его целью будет просто получение комиссии, без заинтересованности в безопасности сделки и результате (особенно в долгую). Именно по этому, подходим к следующему важному вопросу.

Выбирая посредника, следует учесть его опыт и репутацию агентства. Интересуйтесь гарантиями, которые вам предоставят. Есть профильные сайты, например, ДомКлик. Здесь оценивается работа риэлторов, публикуются отзывы настоящих клиентов, с подтвержденным участием в сделке. Накрутить искусственно рейтинг нельзя.

Стоимость услуг специалиста варьируется от конкретного региона, цены недвижимости, вида оказываемых услуг. Обычно оплата — процент от суммы сделки, составляет 1-3%. Но может быть и больше, для коммерческой недвижимости или сложных случаев.

Еще есть услуга Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью под ключ, по этой услуге обычно фиксированная оплата, поэтому она пользуется большой популярностью на рынке. Безопасная сделка, проверка объекта и продавца, фиксированная комиссия. Действительно в многих сделках можно обойтись только ей.

Услугу специалиста оплачивает продавец или покупатель, обратившийся в агентство. Сроки оплаты оговариваются заранее, прописываются в договоре. Либо после заключения сделки, либо при выдаче выписки из Росреестра о передаче жилья в собственность покупателю.