Юридическая проверка квартиры при покупки и продаже недвижимости

Покупка квартиры — сделка, которую с уверенностью можно отнести к категории наиболее сложных с правовой точки зрения. В теории юридическая проверка квартиры может быть проведена самостоятельно. Однако, принимая такое решение, покупателю необходимо понимать, что отсутствие даже одной справки может повлечь за собой дополнительные расходы.

На самом деле шансов лишиться и денег, и квартиры у покупателя много. Для справки, в 2022 году в России было зафиксировано более 7 тыс. случаев преступлений на рынке недвижимости. И этот показатель увеличивается с каждым годом.

Сегодня наиболее популярными причинами, которые ставят под угрозу совершение сделок с недвижимостью, являются:

1. Предоставление поддельного паспорта.

Если хотите убедиться, что с вами общается реальный собственник документа, переходите на официальный сайт Главного управления по вопросам миграции РФ.

2.Отсутствие разрешения на продажу, подписанное супругом или супругой основного
собственника.

Все имущество, нажитое в браке, относится к категории совместного. Поэтому супруг, который не давал письменного согласия, в течение трех лет с момента совершения сделки может обратиться в суд с заявлением о том, что квартира была продана без его ведома.

3.Покупка квартиры, которая была куплена за материнский капитал.

В таких ситуациях в качестве основных собственников должны выступать дети продавца. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Это достаточно распространенная практика (в качестве примера приведем решение Азнакаевского городского суда Республики Татарстан).

4.Покупка квартиры, которая была в собственности продавца менее трех лет.

В такой ситуации есть риск “нарваться” на гражданина, в отношении которого в ближайшее время будет инициирована процедура банкротства. Если во время судебного разбирательства будет установлено, что сделка с недвижимостью нарушила финансовые интересы кредиторов, договор купли-продажи будет признан недействительным.

5.В договоре отсутствует точное описание и техническое состояние приобретаемого объекта.

Стороны сделки должны заранее обговорить вопрос о том, какое имущество остается в квартире после продажи. Перечень этого имущества, а также состояние жилого помещения необходимо закрепить в договоре.

Также достаточно часто происходят ситуации, когда после приобретения объекта недвижимости новый собственник узнает, что на проживание в его квартире претендуют лица, которые по определенным причинам были ранее из нее выписаны.

Претендовать на вселение могут граждане выписанные в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, а также мужчины, которые на момент совершения сделки проходили срочную службу в армии.

В сделках с недвижимостью большую часть рисков принимает на себя покупатель. До момента размещения объявления все риски собственника жилого помещения в основном сводятся к неправильному определению стоимости объекта.

Однако со стартом просмотров продавец может столкнуться с:

• кражей ценного имущества;
• общением с риелторами-мошенниками;
• недобросовестными покупателями, которые любыми способами пытаются затянуть процесс продажи;
• наличием ошибок в заполнении документов.

Существует заблуждение, что оплата риелторских услуг всегда осуществляется за счет покупателя. Поэтому собственники выставленных на продажу объектов недвижимости без каких-либо колебаний соглашаются на его участие в сделке только со стороны покупателя, считая при этом, что сделка становится безопасной. В связи с тем, что данный специалист лично занимается подготовкой документов, но риэлтор со стороны покупателя готовит документы и саму сделку только в интересах самого покупателя. Поэтому вы рискуете получить не выгодный договор, например с нереалистичными датами выезда, или с обязанностью вывезди всю мебель или заплатить неустойку, причем "обновленный" договор вам могут подсунуть в самый последний момент, когда вы будете находиться в потоке и можете не прочитать его повторно, тем самым попав в невыгодную для себя ситуацию.

Поэтому мы рекомендуем заказывать сопровождение сделки даже при продаже квартиры, чтобы продать быстро и выгодно, и застраховать себя от проблемных ситуаций.

Юридическая проверка объекта недвижимости — важный этап, который в будущем может помочь покупателю защитить свои права и избежать потенциальных юридических проблем.

Тщательное изучение содержимого основных документов позволяет установить наличие:

• у продавца права собственности на квартиру;
• арестов и обременений;
• долгов по коммунальным платежам и налогам;
• договоров, по которым конкретная квартира выступает в качестве залога;
• споров и судебных разбирательств, объектом которых является приобретаемое жилое помещение (речь идет о спорах, связанных с правами наследников и разделом имущества).

Проверка юридической чистоты должна проводиться опытным юристом. Это достаточно популярная услуга, позволяющая не только установить степень добросовестности сторон сделки, но определить их платежеспособность с целью выявления факта участия в процедуре фиктивного банкротства.

Важно отметить, что в 80% случаев к специалистам, занимающимся проверкой юридической чистоты, обращаются покупатели объектов недвижимости, потому что именно они являются наиболее частой мишенью мошенников.

Правовая проверка квартиры перед покупкой предоставляет покупателю гарантии, что переданные документы являются подлинными, а приобретаемый объект недвижимости не имеет проблем юридического характера.

По итогам проверки заказчик услуги получает развернутое заключение, в котором указывается перечень возможных рисков и приводятся советы по их минимизации.

Для проведения юридического анализа понадобятся такие документы:

• документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на объект (договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, свидетельство о праве на наследство);
• выписка из ЕГРН (с 1 марта этого года получить выписку можно либо через нотариуса, либо с разрешения собственника недвижимости);
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (в теории проверить наличие задолженности можно через сайт ФССП, однако юристы рекомендуют параллельно с этим действием запрашивать у продавца справку);
• справку о составе семьи (заказать документ можно в МФЦ, он предоставляется на бесплатной основе).

Юридическая проверка недвижимости проводится с целью защиты имущественных прав покупателя. При проведении правового анализа рекомендуется проверять:

• подлинность паспорта и документов, подтверждающих право собственности;
• наличие судебных производств, открытых в отношении собственника через официальный сайт ФССП;
• наличие имени продавца в реестре банкротов;
• не судится ли продавец с кем-либо по вопросам, касающихся права собственности на квартиру (уточнить эту информацию можно на сайте судебных и нормативных актов);
• данные лиц, прописанных в приобретаемом жилом помещении.

Приведенные выше вопросы являются, так называемой, базой. Факты, необходимые для более глубокого анализа, устанавливает и проверяет профильный специалист.
Покупка квартиры не всегда является рациональным решением. Наиболее значимым основанием для отказа от заключения сделки является большое количество переходов прав собственности.

Юристы также рекомендуют отказаться от покупки квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние дети. Данное обстоятельство не является прямым основанием для прекращения переговоров с продавцом, однако перед подписанием договора покупателю необходимо удостовериться в добросовестности намерений контрагента.