Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

Российское законодательство не запрещает покупку жилья, в котором уже прописаны другие люди. Однако продавец должен уведомить покупателя о данном обременении: в противном случае последний рискует остаться с пожизненным жителем в квартире. В то же время, обычной практикой считается купля-продажа жилья, в которой прописан покупатель — он меняет прописку только после приобретения новой недвижимости.

Как уже было отмечено, с точки зрения законодательства нет никаких преград для покупки квартиры с прописанными лицами. Рассмотрим теперь ситуацию с позиции выгоды для самого покупателя. Позитивных сценариев несколько:

• прописанные лица уже сами подбирают новый объект для проживания и вскоре съедут;
• прописанные лица с детьми собираются использовать маткапитал для приобретения другого жилья, что повлечет обязательное выделение долей для несовершеннолетних;
• есть возможность выписать жильцов на законных основаниях.

Самый благоприятный сценарий – это добровольная выписка. Согласно ст.292 ГК РФ и ст.304 ГК РФ, при отчуждении права собственности члены семьи бывшего владельца жилья также теряют возможность проживать в помещениях, которые были проданы.
Вопрос о том, можно ли продать квартиру с прописанным собственником, в таком случае разрешается следующим образом: владелец жилья составляет заявление и получает письменное согласие остальных проживающих на добровольную выписку. Все подготовленные документы прикладываются к договору купли-продажи недвижимости. Выписать можно и после непосредственного заключения сделки — для этого бывший собственник составляет нотариально удостоверенное разрешение на выписку, которое затем направляет новому владельцу жилья. Последний обращается с документами в отделение МВД и просит выписать прошлых жильцов.
Благодаря госуслугам и МФЦ можно сделать еще проще, так как они позволяют выписаться без лишней бюрократической волокиты. Кроме того, прописка на новом месте автоматически приводит к снятию с учета на старом — в таком случае сторонам вообще не придется лишний раз переживать.

Законом предусмотрен список категорий граждан, выписать которых без решения суда не получится. К ним относятся:

• Несовершеннолетние. Придется обеспечивать ребенка другим жильем.
• Инвалиды и иждивенцы. Нетрудоспособные категории требуют длительного материального обеспечения.
• Сироты и дети без попечения родителей. Выписка возможна только при согласии органов опеки.
• Бывшие супруги. Если у них нет своего жилья, то выписать не получится. Единственное условие: супруг ранее не давал согласия на продажу и никак в ней не участвовал.
• Лица, которые указали в брачном договоре право на пожизненное проживание. Здесь выписка возможна только при доказательствах недействительности контракта.
• Лица, получившие право на проживание по завещанию. Единственный вариант – оспорить завещание.
• Лица, которые отказались от приватизации. Если человек отказался от данной возможности, то он сохраняет право пожизненного пользования.
• Пропавшие без вести. Если человек оказывается живым, то суд восстанавливает его в правах, в том числе и на проживание в конкретном жилье.
• Получатели ренты. В первую очередь речь идет про договоры на пожизненное содержание с иждивением.

Таким образом, список исключений весьма обширен. Если у защищенной законом категории нет желания добровольно выписаться из квартиры, то новому собственнику придется терпеть «вечного» сожителя.

В первую очередь — заранее проверить юридическую чистоту недвижимости, которую вы собираетесь приобрести. Помогут следующие документы:

• домовая книга (устарела в 2018 году, но все еще полезна для тщательной проверки);
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарственная и другие сделки по передаче прав собственности).

Чтобы получить указанные свидетельства, можно обратиться как в миграционный отдел МВД (паспортный стол), так и заказать их через интернет — Росреестр уже давно предоставляет документацию онлайн.
Чтобы гарантировать себе доскональную юридическую проверку жилья перед покупкой, рекомендуется обратиться за помощью в наше агентство. Мы соберем всю необходимую информацию об актуальных обременениях на недвижимость и защитим ваши интересы в случае, если в квартире или доме прописаны другие лица.